[민사] 부동산 계약금·위약금 청구당했으나 계약해제 적법성 인정받아 방어 성공

[부동산 계약금·위약금 청구] 부동산 매매계약 해제 적법성 인정받아 부동산 계약금 및 위약금 청구를 대폭 방어한 사례입니다.

 

 

 

1. 부동산 계약금·위약금 청구｜사건 요약
 

본 사건은 매수인의 채무불이행으로 부동산 매매계약을 해제한 의뢰인을 대리하여, 계약해제의 적법성을 인정받고 계약금 및 위약금 청구를 방어한 사례입니다.

 

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2. 부동산 계약금·위약금 청구｜사건의 경위
 

의뢰인은 소유하고 있던 부동산에 관하여 매수인과 매매계약을 체결하였습니다.

매수인은 계약 체결 당시 계약금을 지급하고, 이후 약정된 시기에 중도금과 잔금을 순차적으로 지급하기로 하였습니다.

또한 계약서에는 당사자 사이의 협의를 통해 잔금 지급일을 일정 기간 조정할 수 있다는 내용의 특약이 존재하였습니다.

그러나 매수인은 약정된 지급기일까지 중도금과 잔금을 제대로 지급하지 못하였습니다.

이후 매수인 측에서는 개인적인 자금 사정을 이유로 잔금 지급시기를 추가로 늦춰달라는 취지의 제안을 전달하였고, 의뢰인 역시 해당 제안을 검토하겠다는 취지로 답변하였습니다.

하지만 의뢰인이 지급기일 연장에 최종적으로 동의한 사실은 없었습니다.

그럼에도 매수인은 이후 소송에서 당사자 사이에 중도금 및 잔금 지급일을 미루기로 서로 합의했다고 주장하였습니다.

한편 의뢰인은 매수인에게 일정한 기한까지 중도금 및 잔금을 지급해달라고 정식으로 요청하면서, 해당 기한까지 매매대금을 지급하지 않을 경우 계약을 해제하겠다는 뜻을 명확하게 전달하였습니다.

그럼에도 매수인이 매매대금을 지급하지 않자 의뢰인은 계약상 대금 지급 의무를 지키지 않았다는 이유로 매매계약을 해제하였습니다.

그러자 매수인 측은 지급기일을 연장하기로 합의하였으므로 의뢰인의 계약해제가 부적법하고, 의뢰인 역시 소유권을 이전하는 데 필요한 준비를 하지 않았다는 점 등을 이유로 계약금 및 위약금 소송을 제기하였습니다.

이에 의뢰인은 매수인의 대금 미지급을 이유로 한 계약해제가 정당했다는 점을 인정받고 상대방의 청구를 방어하기 위해 법무법인 에이앤랩에 조력을 요청하셨습니다.

 

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3. 부동산 계약금·위약금 청구｜관련 개념
 

▶ 매수인의 채무불이행과 부동산 매매계약 해제

 

부동산 매매계약이 체결되면 매수인은 계약에서 정한 시기에 매매대금을 지급할 의무를 부담하며, 매도인은 소유권이전등기 등 부동산의 소유권을 이전하기 위한 의무를 부담하게 됩니다.

계약 당사자 일방이 자신의 계약상 의무를 지키지 않는 경우(채무불이행), 상대방은 일정한 기간을 정해 의무를 이행해달라고 요구하고 그 기간이 지나도록 이행하지 않는다면 계약을 해제할 수 있습니다.

다만 부동산 매매에서는 일반적으로 매수인이 잔금을 지급하는 것과 매도인이 소유권을 이전하는 것이 서로 동시에 이루어져야 하는 관계에 있으므로, 매수인이 잔금을 지급하지 않았다는 이유만으로 언제나 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 실제 분쟁에서는 매도인이 소유권을 이전할 준비를 제대로 갖추고 있었는지, 매수인에게 대금을 지급할 의사와 능력이 있었는지, 매수인에게 일정한 기한까지 대금을 지급해달라고 요구한 뒤 적절하게 계약해제를 통보했는지 등을 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 매수인이 잔금을 지급하기 어려운 상태였다는 사실이 명백한 경우에는 매도인이 소유권 이전을 위한 준비를 실제로 갖추어 제시하지 않았더라도 계약해제가 인정될 수 있으므로, 계약 체결 이후 당사자 사이에 오간 의사표시와 객관적인 자료를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

 

▶ 계약을 해제하면 이미 받은 계약금은 돌려줘야 할까?

 

부동산 매매계약이 해제된 경우 이미 지급된 계약금을 반환해야 하는지는 계약금의 법적 성격과 계약서의 내용, 계약해제의 원인 등을 종합적으로 살펴 판단해야 합니다.

특히 계약서에서 계약을 지키지 않았을 경우 지급하기로 한 위약금이나 손해배상금을 미리 정해둔 경우에는, 어느 당사자의 잘못으로 계약이 해제되었는지가 계약금 반환 여부를 판단하는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

한편 민법은 계약 당사자들이 미리 정해둔 손해배상액이 지나치게 많은 경우 법원이 적정한 수준으로 금액을 줄일 수 있도록 정하고 있습니다.

따라서 상대방의 계약상 의무 위반으로 계약해제가 적법하게 이루어졌다고 인정되더라도, 계약서에서 정한 손해배상금 전부가 반드시 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

법원은 계약 체결의 목적과 내용, 당사자의 관계, 손해배상액을 미리 정하게 된 이유와 그 금액, 실제 계약이 해제된 과정 등 여러 사정을 종합하여 손해배상액을 줄일 필요가 있는지 판단하게 됩니다.

 

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4. 부동산 계약금·위약금 청구｜에이앤랩 변호사의 조력 방안
 

사건을 담당한 김동우 대표변호사는 먼저 매매계약서와 특약사항을 비롯하여 당사자 사이에 이루어진 연락 내용, 매수인의 대금 지급 경위, 이행최고 및 계약해제 통지 과정 등을 면밀하게 검토하였습니다.

본 사건에서는 지급기일 유예 합의가 실제로 성립하였는지와 의뢰인이 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있었는지가 핵심 쟁점이었습니다.

이에 다음과 같은 점을 중심으로 상대방의 주장을 적극적으로 반박하였습니다.

1) 매매대금 지급기일을 유예하기로 하는 확정적인 합의가 없었던 점

원고는 당사자 사이에 매매대금 지급기일을 연장하기로 하는 합의가 있었다고 주장하였습니다.

그러나 당시 의뢰인의 의사표시는 매수인이 제시한 지급일 연장 요청을 검토해보겠다는 취지에 불과했으며, 이를 받아들이겠다고 확정적으로 동의한 것은 아니었습니다.

이에 단순히 지급일을 연장해달라는 요청과 이에 관한 대화가 오갔다는 사실만으로 기존 계약에서 정한 지급일을 변경하기로 서로 합의했다고 볼 수 없다는 점을 강조하였습니다.

2) 약정된 지급기일이 지났음에도 원고는 매매대금을 지급하지 않은 점

원고는 매매계약에서 정한 내용에 따라 중도금과 잔금을 지급할 의무가 있었습니다.

계약서에 잔금 지급시기를 일정 범위에서 조정할 수 있다는 특약이 존재하였다고 하더라도, 이는 매수인이 자신의 사정만으로 잔금 지급일을 계속 미룰 수 있다는 의미는 아니었습니다.

이에 상당한 기간 동안 매매대금을 지급하지 못했다는 사실을 토대로 계약에서 정한 가장 중요한 의무 중 하나인 대금 지급 의무를 지키지 않았다는 점을 구체적으로 주장하였습니다.

3) 원고에게 대금을 지급할 기회를 충분히 준 뒤 계약을 해제한 점

의뢰인은 원고가 지급기일을 지키지 않았다는 이유만으로 즉시 계약을 해제하지 않았습니다.

먼저 일정한 기한까지 중도금과 잔금을 지급해달라고 정식으로 요청하면서, 해당 기한까지 지급하지 않을 경우 계약을 해제하겠다는 뜻을 명확하게 전달하였습니다.

그럼에도 원고가 대금을 지급하지 않자 비로소 계약해제를 통지하였다는 점을 토대로, 의뢰인이 충분한 지급 기회를 부여한 후 계약을 해제했다는 점을 강조하였습니다.

4) 계약을 해제할 당시에도 원고는 매매대금을 지급하기 어려운 상태였던 점

원고는 의뢰인이 소유권을 이전하는 데 필요한 준비를 하지 않았으므로, 자신들의 대금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 주장하였습니다.

그러나 사건 당시의 구체적인 사정을 살펴보면 원고는 당초 정해진 지급기일까지 매매대금을 마련하지 못하였고, 이후에도 자신의 자금 사정을 이유로 지급일을 추가로 연장해줄 것을 요청하고 있었습니다.

이에 의뢰인이 계약을 해제할 무렵까지도 원고가 중도금과 잔금을 현실적으로 지급하기 어려운 상황이었다는 점을 구체적인 자료를 통해 강조하였습니다.

5) 계약 파기의 책임이 의뢰인에게 있다는 원고의 주장을 적극적으로 반박한 점

원고는 의뢰인의 계약해제가 부적법하므로 오히려 의뢰인이 계약 이행을 거절한 것과 같다는 취지로 주장하며 계약금 등의 지급을 요구하였습니다.

그러나 본 사건에서 계약이 정상적으로 이행되지 못한 근본적인 원인은 매수인이 약정된 매매대금을 지급하지 못한 데 있었습니다.

이에 의뢰인이 정당한 이유 없이 계약을 파기한 것이 아니라 매수인의 채무불이행이 계속됨에 따라 적법하게 계약을 해제한 것이라는 점을 일관되게 주장하며 상대방의 계약금 반환 및 위약금 청구를 방어하였습니다.

 

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5. 부동산 계약금·위약금 청구｜사건 마무리
 

▶ 매수인의 채무불이행에 따른 계약해제 적법성 인정, 청구액 대폭 방어

 

그 결과 법원은 원고와 의뢰인 사이에 중도금 및 잔금 지급일을 미루기로 합의했다고 볼 수 없다고 판단하고, 의뢰인이 원고의 대금 미지급을 이유로 매매계약을 해제한 것이 적법하다고 인정하였습니다.

특히 계약해제 당시까지 매수인이 중도금과 잔금을 지급하기 어려운 상태였다는 점을 인정하여, 의뢰인이 소유권 이전에 필요한 서류 등을 실제로 준비하여 제시하지 않았더라도 계약을 해제할 수 있다고 판단하였습니다.

다만 법원은 계약을 체결하게 된 경위와 내용, 당사자 사이의 관계, 계약 위반 시 지급하기로 정한 손해배상액과 계약이 해제된 과정 등을 종합적으로 고려하여 손해배상액을 일부 줄였습니다.

그럼에도 의뢰인의 계약해제 자체는 적법한 것으로 인정되었으며, 이미 지급받은 계약금 중 일부를 손해배상액으로 인정받아 매수인의 계약금 반환 청구를 대폭 방어할 수 있었습니다.

 

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본 사건은 매수인이 대금 지급기일을 연장하기로 합의했다고 주장하며 계약금 및 위약금을 청구한 상황에서, 당사자 사이의 협의만으로 지급기일 변경에 관한 확정적인 합의가 성립한 것은 아니라는 점과 매수인의 실질적인 대금지급 가능성 등을 구체적으로 입증하여 매도인의 계약해제가 적법하다는 판단을 이끌어냈다는 데 의의가 있습니다.

부동산 매매계약에서 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하지 않는 경우 계약을 해제할 수 있는지는 계약서의 내용뿐만 아니라 지급기일 변경에 관한 당사자들의 의사표시, 이행최고 과정, 상대방의 이행능력 등 여러 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

법무법인 에이앤랩은 앞으로도 부동산 매매계약 해제와 계약금 반환을 둘러싼 분쟁에서 계약 내용과 사실관계를 면밀하게 분석하여 의뢰인의 권익을 보호할 수 있도록 최선을 다하겠습니다.